Comment se porte le marché de la vente de bureaux à Paris ?
Chahutée par les incertitudes économiques et géopolitiques, l’année 2024 a été marquée par un ralentissement significatif du volume de transactions sur le marché de l’immobilier de bureaux. Au-delà de l’inexorable transformation amorcée par la pandémie de Covid (notamment avec l’essor du télétravail), les entreprises doivent arbitrer entre des paramètres divergents : attraction et rétention des talents sur un marché du travail caractérisé par la baisse du nombre d’entrants, évolution de l’organisation du travail, hausse du coût de l’immobilier, complexité du marché locatif… Avec des conséquences notables sur le marché de la vente de bureaux à Paris. Voici les principaux éléments à retenir.
Le marché de la vente de bureaux à Paris
Il ne s’agit pas d’un « effondrement » à proprement parler, mais le marché parisien des bureaux a été marqué en 2024 par un fort ralentissement. Le volume de demande placée est descendu à 1,75 million de m2 en 2024 en région parisienne, en recul de 11 % sur un an… mais en baisse de 21 % par rapport à la moyenne décennale (autour de 2,3 millions de m2 en Île-de-France avant le Covid), soit son plus bas niveau en 10 ans.
Même Paris intra-muros, qui concentre plus de la moitié des recherches de bureaux, enregistre un repli de 26 % comme le note l’expert de l’immobilier tertiaire Alex Bolton. Le Quartier Central des Affaires, à lui seul, a subi un recul de 29 % de la demande placée, tandis que le taux de vacance passait de 2,5 % à 3,6 % entre janvier 2024 et janvier 2025.
En regardant plus spécifiquement le marché de la vente de bureaux à Paris on observe, sur les neuf premiers mois de 2024, 115 400 m² de bureaux vendus sur l’ensemble de la capitale et de la 1ère périphérie francilienne. Un niveau en baisse de 13 % par rapport à la même période l’an dernier… et toujours inférieur de 19 % à la moyenne décennale. Dans le même temps, le stock vacant proposé à la vente en région parisienne a bondi de 13 % par rapport à fin 2023 pour dépasser 422 000 m² disponibles. (Chiffres : JLL.)
Pour autant, Paris intra-muros reste le secteur le plus prisé, puisqu’il représente 65 % de l’ensemble des transactions – un niveau stable sur la décennie. Les 3e, 4e, 10e, 11e arrondissements, et surtout les 12e et 13e, affichent une dynamique positive : ils sont en hausse de 22 % et de 83 % respectivement, en raison d’un report de la demande depuis les secteurs les plus onéreux.
On note, aussi, la reprise spectaculaire du marché de La Défense avec une hausse de 60 % de la demande placée pour 211 200 m2. Cette augmentation est portée par le créneau middle market (+57 % sur un an), par de grosses transactions à la vente, par des efforts consentis sur les loyers, et par des mesures d’accompagnement incitatives.
Des tendances inscrites dans la durée pour l’immobilier tertiaire
Ces évolutions du marché de la vente de bureaux à Paris s’inscrivent dans des tendances durables, qui puisent leurs racines dans trois sources au moins :
- L’accélération du télétravail (qui concerne 30 % des salariés selon le ministère du Travail) a des conséquences sur les taux d’occupation des bureaux. Par conséquent, les entreprises réduisent leurs surfaces.
- Le ralentissement de la croissance de la population active (entre 0,5 % et 1 % par an), observé depuis une décennie, se traduit par une baisse du nombre d’entrants sur le marché du travail. L’offre de bureaux peine à s’ajuster à cette nouvelle réalité démographique, avec pour conséquence un excédent de surfaces disponibles. Une tendance qui devrait perdurer jusqu’en 2040 d’après l’INSEE.
- Enfin, de nombreuses entreprises cherchent à réduire leur surface immobilière de façon structurelle dans le but de rationaliser les coûts (sachant que l’immobilier est le deuxième ou troisième poste de dépense le plus élevé pour les sociétés).
Ces réalités ont toutes les chances d’impacter le marché de la vente de bureaux à Paris pour de longues années.
Quelles perspectives pour le marché de la vente de bureaux à Paris ?
Au global, le paysage du marché de bureaux à Paris est marqué par trois grands enjeux :
- La segmentation du marché, caractérisée par une forte polarisation entre les emplacements centraux (toujours très attractifs) et la périphérie qui subit une hausse du taux de vacance.
- La nécessité, pour les acteurs du marché de la vente de bureaux à Paris, de mettre en place des stratégies d’adaptation afin de restaurer l’attractivité de l’immobilier tertiaire : reconversion vers des usages mixtes ou résidentiels, intégration de services premium, gestion externalisée des sites vacants, etc.
- Le choix de la prudence, qui se traduit par une certaine forme d’attentisme : les entreprises modèrent ou diffèrent leurs décisions d’achat ou de déménagement afin d’optimiser leurs coûts.
En somme, l’évolution du marché de la vente de bureaux à Paris contraint les acteurs à repenser leurs stratégies et à innover pour relancer l’attractivité du bureau parisien, en tenant compte des nouvelles réalités du travail et des attentes évolutives des salariés.
